Study of interactions between dynamics of land prices and strategies of actors in urban periphery, effects spatialization and prospective assessment of public local environment policies
Etude des interactions entre dynamique des prix fonciers et stratégies des acteurs en périurbain, spatialisation des effets et évaluation prospective des politiques publiques environnementales locales
Résumé
The present document reports a study realised for the Ministry of Environment and Territory Development. We show that urban and farm land markets of Department of Bouches du Rhône (France) are strongly bound and we explain almost two thirds of farm land value by an anticipation model based on implicit attributes of urbanisation (density of urban zonage in the vicinity, absence of used farm surface_) and expectations that soils change of vocation. At mean term, it means that whatever exploitation systems in place are and whatever economic performances or farmers age are, agriculture won't resist to urbanization overhang. To regulate that phenomenon, reglementation tools exist. But they can't be settled everywhere without distinction. Model of land price composition, which we have calibrated, allows to underline capitalisation factors that are the most linked to soils vocation alteration and to cartography them to favour a role of watch on institutional operator. We believe moreover that our works show the interest in allowing a prospective representation of public choice effects.
Le présent document rend compte d'une étude réalisée pour le ministère de l'environnement et de l'aménagement du territoire. Nous montrons que les marchés fonciers urbains et agricoles du département des Bouches du Rhône sont fortement liés, et expliquons quasiment les deux tiers de la valeur des terres agricoles, par un modèle d'anticipation basé sur des attributs implicites de l'urbanisation (densité du zonage urbain à proximité, absence de surface agricole utilisée, etc.) et sur l'espérance de changement de vocation des sols. C'est à dire qu'à moyen terme, quels que soient les systèmes d'exploitation en place et quelles que soient les performances économiques ou l'âge des exploitants, les agricultures ne résisteront pas à l'avancée de l'urbanisation. Pour réguler ce phénomène, des outils réglementaires existent. Mais ils ne peuvent être mis en place partout indistinctement. Le modèle de composition des prix des terres que nous avons calibré, permet de mettre en évidence les facteurs de capitalisation les plus liés au changement de vocation des sols et de les cartographier afin de favoriser une fonction de veille d'un opérateur institutionnel. Nous pensons en outre que nos travaux présentent l'intérêt de permettre une représentation prospective des effets des choix publics.